Topplån och bottenlån

Topplån och bottenlån var tidigare ett sätt att utfärda bolån. Efter att bolånetaket infördes i Sverige 2010 ändrades den modellen och nu är det vanligare med ett bolån på 85% av bostadsvärdet och en kontantinsats på 15%.

Så fungerade det tidigare

Topplån och bottenlån gick till på så sätt att bolånet delades upp i två delar: topplån och bottenlån. Med dessa två lån var det möjligt att låna till hela bostadens värde, något som inte är möjligt idag. Bottenlånet stod för den “säkra” delen av lånet och topplånet för den lite “mindre säkra”. Bottenlånet var ett lån som oftast stod för 75% av bostadens värde och den hade bostaden som säkerhet. Eftersom att det sågs som ett “säkert lån” så hade bottenlånet också en lägre ränta (som kan liknas vid dagens bolåneränta).

Om du behövde låna mer än 75% för att ha råd med bostaden var du tvungen att lägga till ett topplån på upp till 25%. Topplånet var osäkrare eftersom att det gjorde att bostaden blev högre belånad och hade därför också en högre ränta. Topplånet hade även den bostaden som säkerhet, men eftersom att bostaden blev så högt belånad hade banken en högre ränta på topplånet för att jämna ut skillnaden.

Hur påverkade det här bankerna och långivarna?

Det här gjorde det alltså möjligt för långivarna att belåna hela sin bostad och samtidigt möjligt för bankerna att ge ut ett så stort lån utan att ta en lika stor risk. Det här systemet var alltså något som skrotades när bolånetaket infördes 2010, då bolånetaket gjorde så att det inte längre var möjligt att låna till hela bostadens belopp.

Idag behöver långivarna antigen ha en kontantinsats som täcker 15% av bostadens kostnad eller komplettera med ett privatlån. Ett privatlån har en hög ränta och dessutom är det många banker som inte vill ge ut både bolån och privatlån till samma person. Du kan därför bli tvungen att låna privatlånet från någon annan bank, men tänk på att bolånet visas i kreditupplysningen och det gör att du skulle få en väldigt hög ränta för privatlånet, om det nu finns en bank som kan tänka sig att låna ut ett privatlån till dig.

I praktiken är topplån och bottenlån egentligen samma sak som bostadslån och kontantinsats, bara att dessa två bytt namn och gjort det lite svårare att låna till ett belopp som täcker hela bostaden. Skillnaden är dock att ett topplån hade bostaden som säkerhet, det har inte kontantinsatsen och inte heller ett eventuellt privatlån.

Fördelarna med topplån och bottenlån gentemot bolån och kontantinsats

  • Det var möjligt att låna till hela bostaden. Det är inte möjligt att genom bolånet låna till hela bostaden idag, men du kan låna till kontantinsatsen om du tar ett privatlån. Idag är det dock svårare att låna till hela kontantinsatsen, vilket innebär att det var lättare att låna till hela bostaden när topplån och bottenlån användes.
  • Båda lånen hade bostaden som säkerhet. Idag har bara bostadslånet bostaden som säkerhet. Det innebär att om du tar ett privatlån kommer du att få en högre ränta eftersom att privatlånet inte har någon säkerhet.
  • Det var lättare att låna till bostad. Idag kan du inte längre låna för hela bostaden och det gör att färre kan skaffa en bostad. Innan bolånetaket infördes var det lättare att själv kunna skaffa en köpt bostad.

Sammanfattning

Topplån och bottenlån var något som främst var vanligt innan 2010. Efter att reglerna kring hur mycket det var möjligt att låna förändrades så erbjöds inte topp- och bottenlån längre. Dessa två lån gjorde det enklare att låna till hela bostaden, och taket infördes specifikt för att begränsa den möjligheten. Idag används istället ett bostadslån där du max kan låna 85% och en kontantinsats på minst 15%, som du själv måste finansiera. Det infördes för att du själv ska ha pengar som motsvarar 15% av bostadens värde att låna för. Det motverkar att du tar lån som ligger över belåningsgraden som du klarar av.

Eftersom att belåningsgraden blev så stor när det var möjligt att låna för hela bostaden så hade bankerna olika räntor på topp - och bottenlånen för att minska risken för banken. Du kan idag använda privatlån för att låna de pengar av kontantinsatsen som du inte har. Men eftersom att privatlånet inte har någon säkerhet, till skillnad från topplånet, så kommer räntan att bli större.

Det fanns alltså många fördelar med topp - och bottenlån, främst för låntagaren. Men det är inte negativt att den modellen försvann heller. Nu är det färre som lånar över deras låneförmåga och dessutom så blir det inte en stängd bostadsbubbla där priserna eldas på av varandra. När man kunde låna till värdet av hela bostaden blev nämligen priserna på bostäder högre och högre. Det finns alltså positiva aspekter med att bolånetaket infördes 2010, såväl som för banker som låntagare.

Matilda är en erfaren skribent med många års erfarenhet av att skriva artiklar för olika ekonomisidor. Hon vill göra ekonomi så lättförståeligt och tillgängligt för så många människor som möjligt.

Senast uppdaterad: 08 februari 2024