Skriven av Så mycket är vinstskatten på bostad
När du säljer en villa, ett radhus eller en bostadsrätt med vinst betalar du skatt på vinsten. Skatten är i praktiken 22 % av vinsten. Det beror på att 22/30 av vinsten beskattas som inkomst av kapital, där skatten är 30 %: 22/30 x 30 % = 22 %.
Vinsten är inte skillnaden mellan priset du köpte och sålde för. Du får först dra av för ett flertal varianter av utgifter, och det kan sänka skatten rejält. Gör du förlust får du i stället dra av en del av den.
| Utfall | Så beskattas det |
|---|---|
| Vinst | 22 % av vinsten |
| Förlust | 50 % av förlusten är avdragsgill mot kapitalinkomster, annars skattereduktion |
| Vinst och ny bostad | Möjlighet till uppskov, högst 3 000 000 kr |
Räkna ut vinstskatten på din bostad
- Vinst
- 750 000 kr
- Skattepliktig del (22/30)
- 550 000 kr
- Skatt (22 % av vinsten)
- 165 000 kr
Vinsten är försäljningspriset minus säljkostnader, inköpspris, köpkostnader och förbättringar. Ny-, till- och ombyggnad räknas oavsett när den gjordes, förbättrande reparationer bara de senaste fem åren, och i båda fallen bara år då utgifterna var minst 5 000 kr. Vanligt underhåll räknas inte. 22/30 av vinsten beskattas med 30 %, alltså 22 % av hela vinsten. Köper du en ny bostad kan du få uppskov med skatten. En förlust får du dra av till hälften, vilket ger ungefär 15 % av förlusten i lägre skatt. Skatteverket räknar slutligt i deklarationen.
Så räknar du ut vinsten
Grundformeln är densamma för både villa och bostadsrätt:
- Försäljningspris
- minus försäljningsutgifter, till exempel mäklararvode, styling och annonsering
- minus inköpspris, för villa inklusive lagfarten
- minus förbättringsutgifter som du kan visa kvitton för
- = vinst eller förlust
Kostnader för pantbrev, ränta på bolånet och vanligt underhåll får du inte dra av. Räntan har du redan fått ränteavdrag för.
Förbättringsutgifter: vad får du dra av?
Förbättringsutgifter är det som har gjort bostaden bättre än när du köpte den. De delas in i två grupper:
Ny-, till- och ombyggnad
Det kan vara en tillbyggnad, en altan, ett nytt badrum där det inte fanns något eller en ny planlösning. Även ny utrustning som inte fanns tidigare, som en värmepump, räknas hit. Sådana utgifter får du dra av oavsett när under ägandetiden de gjordes.
Förbättrande reparationer och underhåll
Det är arbeten som återställer något men gör det bättre än det var när du köpte bostaden, till exempel ett nytt kök med högre standard eller byte av golv. Här får du bara dra av utgifter från försäljningsåret och de fem föregående åren.
För båda grupperna gäller att utgifterna bara räknas för år då de sammanlagt uppgår till minst 5 000 kr. Du drar av det du faktiskt har betalat. Har du fått ROT-avdrag räknar du alltså med beloppet efter avdraget. Eget arbete, alltså din egen tid, ger inget avdrag, men materialkostnaden gör det.
Särskilt för bostadsrätt
- Kapitaltillskott (t.ex. amortering av föreningens lån) som du har betalat till föreningen kan läggas till inköpspriset.
- Inre reparationsfond räknas bort. Saldot i fonden när du säljer dras från försäljningspriset och saldot när du köpte dras från inköpspriset, om ni inte har avtalat om ett särskilt pris för fonden. Justeringen får aldrig ge en förlust.
- Utgifter som föreningen har betalat får du inte dra av.
Räkneexempel: villa och bostadsrätt
Villa
Exempel med påhittade siffror: du köpte en villa 2018 för 3 000 000 kr och betalade 45 825 kr i lagfart. Du byggde till för 300 000 kr 2021 och säljer 2026 för 4 500 000 kr. Mäklaren kostar 80 000 kr.
| Försäljningspris | 4 500 000 kr |
| Mäklararvode | - 80 000 kr |
| Inköpspris inklusive lagfart | - 3 045 825 kr |
| Tillbyggnad | - 300 000 kr |
| Vinst | 1 074 175 kr |
| Skatt 22 % | 236 319 kr |
Bostadsrätt
Du köpte en bostadsrätt för 2 000 000 kr, lade 120 000 kr på ett nytt kök med högre standard 2023 och säljer 2026 för 2 600 000 kr. Mäklaren kostar 50 000 kr. Vinsten blir 2 600 000 - 50 000 - 2 000 000 - 120 000 = 430 000 kr, och skatten 430 000 x 0,22 = 94 600 kr.
Förlust
Säljer du med en förlust på 200 000 kr får du dra av 50 %, alltså 100 000 kr. Har du inga andra kapitalvinster ger det ett underskott av kapital, och skatten sänks med 30 % av det upp till 100 000 kr. Här blir det 30 000 kr lägre skatt. På underskott över 100 000 kr är skattereduktionen 21 %.
Uppskov med vinstskatten
Köper du en ny bostad kan du skjuta upp skatten på vinsten med ett uppskov. Sedan 2021 tas ingen ränta ut på uppskovet, så det kostar inget att ha det. Skatten betalas i stället när du säljer den nya bostaden, om du inte får ett nytt uppskov då.
- Bostaden du säljer ska ha varit din permanentbostad, vilket normalt betyder att du bott där minst ett år före försäljningen eller tre av de senaste fem åren.
- Ersättningsbostaden ska bli ditt permanenta hem och ligga i Sverige eller inom EU/EES.
- Uppskovsbeloppet är minst 50 000 kr och högst 3 000 000 kr.
- Billigare ny bostad ger bara uppskov för en del av vinsten, i proportion till vad den nya bostaden kostade jämfört med försäljningspriset.
Tidsfrister
- Har du köpt och flyttat in i den nya bostaden senast 2 maj året efter försäljningsåret begär du slutligt uppskov i deklarationen för försäljningsåret.
- Har du inte köpt ännu kan du begära preliminärt uppskov. Den nya bostaden ska då köpas senast den 31 december året efter försäljningsåret och du ska ha flyttat in senast den 2 maj året därpå.
- Har du sålt med vinst 2020 eller senare och köpt en ny bostad inom fristerna kan du i vissa fall begära uppskov i efterhand.
Uppskovet följer med när du säljer igen, och det kan påverka en bodelning vid separation. Du kan när som helst välja att betala skatten på hela eller delar av uppskovet frivilligt.
Så deklarerar du försäljningen
Försäljningen redovisas i deklarationen året efter att köpekontraktet skrevs. Säljer du 2026 deklarerar du alltså försäljningen våren 2027.
- Bilaga K5 används för villa, radhus och annat småhus.
- Bilaga K6 används för bostadsrätt. Där finns även rader för inre reparationsfond och kapitaltillskott.
Uppskov begär du på samma bilaga. Skatteverket har en e-tjänst där du kan räkna ut vinsten och fylla i bilagan direkt. Spara köpekontrakt, kvitton och fakturor för förbättringar så länge du äger bostaden, och några år efter försäljningen.
Planerar du redan nästa köp kan det vara bra att veta vad vinstskatten blir innan du bestämmer budgeten. Läs mer i vår guide om att köpa bostad. Har bostaden ärvts gäller särskilda regler för inköpspriset, se dödsfall och arv.