Amorteringskrav: så fungerar reglerna 2026

Vad är amorteringskravet?

Amorteringskravet bestämmer hur mycket du minst måste betala av på ditt bolån varje år. Hur mycket beror på belåningsgraden, alltså hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde.

Från 1 april 2026 gäller lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Den ersatte Finansinspektionens föreskrifter om amorteringskrav och bolånetak, som upphävdes samtidigt.

Procenten räknas på lånets belopp när det var som högst efter den senaste värderingen av bostaden, inte på den skuld du har kvar i dag. Därför blir amorteringen i kronor densamma år efter år tills du passerar en gräns eller värderar om.

Vad ändrades 1 april 2026?

• Det skärpta amorteringskravet är borttaget. Tidigare fick du amortera ytterligare 1 % per år om bolånen var större än 4,5 gånger hushållets bruttoinkomst. Det kravet finns inte längre.
• Bolånetaket höjdes till 90 %. Vid köp räcker det med 10 % kontantinsats, mot tidigare 15 %.
• Utökade lån får vara högst 80 %. Vill du låna mer på en bostad du redan äger får det totala lånet vara högst 80 % av värdet.
• Reglerna står i lag. Grundkraven på 2 och 1 % är desamma som tidigare.

Hade du tidigare det skärpta kravet kan du alltså ha rätt att amortera mindre. Kontakta banken och be om ett nytt amorteringsunderlag. Banken ska på begäran lämna uppgifterna som amorteringen och belåningsgraden bygger på, vilket också gör det lättare att byta bank.

Så räknar du ut amorteringen

Exempel: du köper en lägenhet för 4 000 000 kr och lånar 3 400 000 kr.

1. Belåningsgrad: 3 400 000 / 4 000 000 = 85 %. Det är över 70 %, så kravet är 2 %.
2. Amortering per år: 3 400 000 x 0,02 = 68 000 kr.
3. Per månad: 68 000 / 12 = cirka 5 667 kr.

När skulden har sjunkit under 70 % av 4 000 000 kr, alltså under 2 800 000 kr, sänks kravet till 1 %: 3 400 000 x 0,01 = 34 000 kr per år. Med 68 000 kr per år tar det (3 400 000 - 2 800 000) / 68 000 = cirka 8,8 år att nå dit. När skulden är under 2 000 000 kr (50 %) försvinner lagkravet.

Vill du jämföra olika sätt att betala av lånet, läs om rak amortering och annuitetslån.

Amortering efter en ny värdering

Banken utgår från bostadens värde när du köpte den. Har bostaden stigit i värde kan du begära en ny värdering. Den får göras tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen. Har värdet ändrats mycket av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel efter en större renovering, kan det ske tidigare.

Exempel: efter fem år har du amorterat 5 x 68 000 = 340 000 kr och skulden är 3 060 000 kr. En ny värdering visar 4 600 000 kr.

• Ny belåningsgrad: 3 060 000 / 4 600 000 = cirka 66,5 %, alltså 1 % krav.
• Ny amortering: 3 060 000 x 0,01 = 30 600 kr per år, cirka 2 550 kr i månaden.
• Du amorterar 68 000 - 30 600 = 37 400 kr mindre per år.

En lägre belåningsgrad kan också ge lägre bolåneränta. Tänk dock på att en ny värdering kan visa ett lägre värde om priserna har fallit. Fråga banken vilka värderingar den godtar och vad en värdering kostar innan du beställer.

Undantag från amorteringskravet

Nyproducerad bostad

Köper du en nyproducerad bostad som förste ägare får banken låta dig vara utan amortering enligt lagen i upp till fem år från tillträdet.

Sjukdom, arbetslöshet och andra särskilda skäl

Om din betalningsförmåga försämras, till exempel vid sjukdom eller arbetslöshet, får banken ge dig amorteringsfrihet under en begränsad period. Det är banken som bedömer och beslutar, så kontakta den i god tid.

Lantbruk

Lagen gäller inte lån för lantbruksenheter enligt fastighetstaxeringslagen.

Lönar det sig att amortera mer än kravet?

Du får alltid amortera mer än lagen kräver. Om det lönar sig beror på räntan, på vad pengarna annars hade gett och på hur stor buffert du har.

Exempel: du amorterar 1 000 kr extra i månaden under ett år, alltså 12 000 kr. Med 3 % ränta minskar räntekostnaden med 12 000 x 0,03 = 360 kr per år. Efter ränteavdraget på 30 % blir vinsten 360 x 0,7 = 252 kr per år, vilket motsvarar en avkastning på 2,1 % efter skatt utan risk.

Jämför med vad du får på ett sparkonto efter skatt. Extra amortering är särskilt intressant om den tar dig under 70 eller 50 % belåningsgrad, eftersom kravet då sänks vid nästa omvärdering. Har du rörlig ränta kan du amortera extra utan avgift. Med bunden ränta kan banken ta ut ränteskillnadsersättning om du betalar mer än avtalat.

Amortering är sparande, inte en kostnad

Ränta är en kostnad som försvinner. Amortering minskar din skuld, och pengarna finns kvar i bostaden som högre eget kapital. När du säljer får du tillbaka det du har amorterat, så länge bostaden inte har sjunkit i värde.

Amortering ger också en lägre ränta över tid, eftersom skulden blir mindre. Men pengarna är inte lika lättillgängliga som på ett sparkonto. Ha därför en buffert vid sidan av bolånet. Hur mycket du klarar att betala varje månad kan du räkna på i vår bolånekalkyl och med en KALP-kalkyl.